30 Μαΐου 2026

Βραχυχρόνια μίσθωση Ελλάδα 2026: Παράταση Αθηναϊκού ban και νέες απαιτήσεις Ν. 5170/2025

Το πλαίσιο για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb άλλαξε αισθητά για το 2026. Η Αθήνα παρέτεινε την αναστολή έκδοσης νέων Α.Μ.Α. στις κορεσμένες κεντρικές γειτονιές μέχρι 31/12/2026, ο Ν. 5170/2025 επιβάλλει νέες υποχρεωτικές απαιτήσεις ασφάλειας και ασφάλισης, και από 01/03/2026 η ίδια λογική αναστολής επεκτείνεται και στη Θεσσαλονίκη.

Πού ισχύει η παράταση του ban

Η αναστολή νέων ΑΜΑ καλύπτει το 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθηνών — με συγκεκριμένη αναφορά στις περιοχές:

Πλάκα, Κουκάκι, Κολωνάκι, Σύνταγμα
Εξάρχεια, Παγκράτι, Νέος Κόσμος
Γκάζι, Πετράλωνα

Όσοι έχουν ήδη ενεργό ΑΜΑ στις περιοχές αυτές μπορούν να συνεχίσουν τη λειτουργία. Όμως σε περίπτωση πώλησης, κληρονομιάς ή δωρεάς, ο ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται μαζί με το ακίνητο — διαγράφεται. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο ΑΜΑ στη συγκεκριμένη ζώνη όσο ισχύει η αναστολή.

Νέες απαιτήσεις ασφάλειας (Ν. 5170/2025)

Όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να διαθέτουν:

Πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού σε όλους τους ξεχωριστούς χώρους.
Πιστοποιητικό ηλεκτρικής ασφάλειας (ΥΔΕ) σε ισχύ.
Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης για ζημίες σε επισκέπτες ή τρίτους.

Η μη συμμόρφωση επισύρει πρόστιμα από 5.000€ για την πρώτη παράβαση, με κλιμάκωση έως 20.000€ σε επανάληψη.

Επέκταση στη Θεσσαλονίκη

Από 01/03/2026 εφαρμόζεται αναστολή νέων ΑΜΑ στην 1η δημοτική κοινότητα Θεσσαλονίκης (ιστορικό κέντρο, παραλία). Όσοι θέλουν να ξεκινήσουν εκεί έχουν περιθώριο ως τις τελευταίες μέρες Φεβρουαρίου 2026.

Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες

Ενεργό ΑΜΑ σε ban-zone: διατηρείς δυνατότητα λειτουργίας, αλλά όχι αξία μεταβίβασης ως πρόσθετο φέρον. Μην βασιστείς στο "Airbnb potential" όταν τιμολογείς το ακίνητο για πώληση — ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα μπορέσει να συνεχίσει τη χρήση.
Συμμόρφωση: ξεκίνα τη διαδικασία πιστοποίησης ΥΔΕ και ασφάλισης τώρα — η ζήτηση μηχανικών έχει ήδη αρχίσει να αυξάνεται.

Τι σημαίνει για αγοραστές με στόχο βραχυχρόνια

Η ζήτηση μετατοπίζεται εκτός των κεντρικών ban-zones. Παλαιό Φάληρο, Καλλιθέα, Μοσχάτο, νότια προάστια εκτός Αθηναϊκής Ριβιέρας — εδώ υπάρχει ακόμα δυνατότητα νέου ΑΜΑ, σε συνδυασμό με αυξανόμενη τουριστική ζήτηση κοντά σε Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος και την παραλιακή.

Σε ακίνητα Golden Visa, υπενθυμίζουμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται — το ακίνητο επιτρέπεται να ενοικιάζεται μόνο μακροχρόνια.

Πηγές:

Πληροφορίες ισχύος Μάιος 2026. Για συγκεκριμένη γνωμοδότηση συμβουλευτείτε εξειδικευμένο νομικό σύμβουλο και τη ΔΟΥ της περιοχής σας.