18 Μαΐου 2026

Golden Visa & αγορά ακινήτου στην Ελλάδα: Τι ισχύει το 2026

Το ελληνικό Golden Visa πρόγραμμα συνεχίζει να είναι ένα από τα πιο ελκυστικά της Ευρώπης για επενδυτές εκτός ΕΕ. Από το 2024 ισχύει νέα κλίμακα ορίων ανά γεωγραφική ζώνη — αυτός ο οδηγός εξηγεί τι ισχύει το 2026, ποιες οι πραγματικές χρονοδιαγραφές, και πότε αξίζει την επένδυση.

Νέα όρια επένδυσης (Ζώνες)

Από Σεπτέμβριο 2024 εφαρμόζεται διαφοροποίηση κατά γεωγραφική ζώνη:

| Ζώνη | Όριο επένδυσης | Περιοχές | | ------- | -------------- | ----------------------------------------------------------------------- | | Α' Ζώνη | 800.000€ | Κεντρική Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη + νησιά >3.100 κατοίκων | | Β' Ζώνη | 400.000€ | Υπόλοιπη Αττική, μεγάλα αστικά κέντρα | | Γ' Ζώνη | 250.000€ | Περιφερειακή Ελλάδα, νησιά <3.100 κατοίκων |

Σημαντικό: το όριο αναφέρεται σε ένα και μόνο ακίνητο (όχι άθροισμα). Για ακίνητα χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα ή με χρήση μετατροπής βιομηχανικού κτιρίου σε κατοικία, το όριο μειώνεται στις 250.000€ ανεξαρτήτως ζώνης.

Τι περιλαμβάνει η Golden Visa

Πενταετής άδεια διαμονής για τον επενδυτή, σύζυγο, παιδιά έως 21 ετών και γονείς και των δύο συζύγων
Ελεύθερη μετακίνηση στη Σένγκεν χωρίς θεώρηση
Δυνατότητα ανανέωσης εφ' όσον διατηρείται το ακίνητο
Δικαίωμα ενοικίασης του ακινήτου (μακροχρόνιας — όχι βραχυχρόνιας Airbnb)

Δεν δίνει: αυτόματη πολιτογράφηση. Χρειάζονται 7 έτη φυσικής διαμονής στην Ελλάδα για αίτηση ιθαγένειας (όχι απαιτητικό από το πρόγραμμα).

Χρόνοι έγκρισης

Συλλογή εγγράφων: 2-4 εβδομάδες (στη χώρα προέλευσης)
Νομικός έλεγχος ακινήτου & αγορά: 4-8 εβδομάδες
Κατάθεση αίτησης: 1 εβδομάδα
Έκδοση μπλε βεβαίωσης (δικαίωμα διαμονής μέχρι την έκδοση κάρτας): 1 εβδομάδα
Πλήρης άδεια διαμονής: 6-9 μήνες σήμερα (καθυστερήσεις λόγω όγκου αιτήσεων)

Συνολικά: 9-12 μήνες από την απόφαση μέχρι την κάρτα στο χέρι.

Κόστος πέραν της επένδυσης

| Στοιχείο | Κόστος | | ----------------------------------- | ---------------- | | Φόρος μεταβίβασης (3,09%) | 7.500-25.000€ | | Συμβολαιογραφικά + δικηγορικά | 1,5-2% αξίας | | Παράβολο αίτησης ανά ενήλικα | 2.000€ | | Νοσοκομειακή κάλυψη (υποχρεωτική) | 350-500€ ετησίως | | Φοροτεχνικός σύμβουλος (συστήνεται) | 1.500-3.000€ |

Φορολογικά οφέλη

ΕΝΦΙΑ: ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας — υπολογίζεται σε αντικειμενική αξία.
Επιλεκτική φορολόγηση κατοίκου εξωτερικού για 7 έτη: 7% σταθερός φόρος σε παγκόσμιο εισόδημα συντάξεων (Non-Dom για συνταξιούχους).

Συχνά λάθη και προστατευτικά μέτρα

Αγορά μέσω εξ' αποστάσεως πληρεξουσίου — επιτρέπεται, αλλά απαιτείται προσοχή σε πληρεξούσιο μεταφρασμένο και Apostille
Underreporting τιμής αγοράς για χαμηλότερο ΦΜΑ — διώκεται ποινικά, μπορεί να ακυρώσει τη Golden Visa
Αγορά ακινήτου χωρίς τίτλους τακτοποίησης πολεοδομικών αυθαιρεσιών — η νομιμοποίηση μετά είναι δύσκολη και ακριβή
Διπλή αγορά για να φτάσει το όριο — μετά το 2024, ΠΡΟΣΟΧΗ: ένα ακίνητο μόνο πρέπει να φτάνει στο όριο

Πότε αξίζει η επένδυση

Η Golden Visa αξίζει αν:

Είστε εκτός ΕΕ και θέλετε ελευθερία κίνησης στη Σένγκεν
Σχεδιάζετε μακροχρόνια παρουσία στην Ευρώπη
Είστε σε χώρα με αυξανόμενη γεωπολιτική αστάθεια (plan B στρατηγική)
Έχετε ήδη πρόθεση να επενδύσετε σε ακίνητο στην Ελλάδα

Δεν αξίζει για αμιγώς χρηματοοικονομική απόδοση — υπάρχουν επενδύσεις με καλύτερη απόδοση χωρίς το lock-in του ακινήτου.

Πώς βοηθάμε

Συνεργαζόμαστε με δικηγόρους εξειδικευμένους σε Golden Visa και φοροτεχνικούς για non-dom καθεστώτα. Σας προτείνουμε ακίνητα στις σωστές ζώνες, ελέγχουμε νομικά πριν την αγορά, και συντονίζουμε όλη τη διαδικασία μέχρι την έγκριση. Επικοινωνήστε για να συζητήσουμε τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας.

Οι πληροφορίες αποτελούν γενική ενημέρωση και ισχύουν Q2 2026. Το θεσμικό πλαίσιο μπορεί να μεταβληθεί — συμβουλευτείτε εξειδικευμένο νομικό σύμβουλο πριν λάβετε επενδυτική απόφαση.