29 Μαΐου 2026

Πορτογαλία και Ισπανία έκλεισαν το real estate Golden Visa — Γιατί η Ελλάδα παραμένει top option

Ο χάρτης των ευρωπαϊκών προγραμμάτων residency-by-investment άλλαξε δραστικά τα τελευταία 24 μήνες. Οι δύο μεγαλύτεροι προορισμοί για επένδυση σε ακίνητο — Πορτογαλία και Ισπανία — έχουν είτε αποσύρει τη ακίνητη επένδυση, είτε κλείσει εντελώς το real estate route. Αυτό αναγνωρίζει την Ελλάδα ως τη βασική εναπομείνασα επιλογή για επενδυτή με στόχο ακίνητο.

Πορτογαλία: τέλος για ακίνητη επένδυση από 10/2023

Η Πορτογαλία αφαίρεσε όλες τις διαδρομές επένδυσης σε ακίνητο από τη Golden Visa τον Οκτώβριο 2023, μαζί με την επιλογή κεφαλαιακής μεταφοράς 1,5 εκ. ευρώ. Από τότε, οι μόνες αποδεκτές επενδύσεις είναι:

Επενδυτικά κεφάλαια (venture capital / private equity ≥ €500.000, χωρίς έκθεση σε real estate).
Επιχειρηματική επένδυση με δημιουργία 10 πλήρων θέσεων εργασίας ή επένδυση €500.000 σε υφιστάμενη εταιρεία.
Πολιτιστικές δωρεές και έρευνα.

Παράλληλα, το Συνταγματικό Δικαστήριο Πορτογαλίας επιβεβαίωσε τη μετάθεση του χρόνου πολιτογράφησης από 5 σε 10 έτη για τους περισσότερους κατοίκους — η άδεια μόνιμης διαμονής παραμένει στα 5 έτη.

Ισπανία: ολικό κλείσιμο real estate Golden Visa 03/04/2025

Η Ισπανία έκλεισε οριστικά την επιλογή ακινήτου από το Golden Visa πρόγραμμά της στις 3 Απριλίου 2025. Ο Πρωθυπουργός Pedro Sánchez δικαιολόγησε το μέτρο ως αντίστροφή της "κερδοσκοπικής χρήσης κατοικίας", στόχος να επιστρέψει η κατοικία ως θεμελιώδες δικαίωμα.

Δεν υπάρχει μεταβατική περίοδος για νέες αιτήσεις. Όσοι ήδη έχουν Golden Visa μέσω real estate διατηρούν την άδεια αλλά πρέπει να συμμορφωθούν με τους νέους κανόνες ανανέωσης.

Πού είναι σήμερα η Ελλάδα

Η Ελλάδα διατηρεί πλήρως το real estate Golden Visa, με τα ανανεωμένα όρια (σε ισχύ από Σεπτέμβριο 2024):

| Ζώνη | Όριο επένδυσης | | ---------------------------------------------------------- | -------------- | | Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη, νησιά >3.100 κατ. | €800.000 | | Λοιπή Ελλάδα | €400.000 | | Μετατροπή εμπορικού σε κατοικία, αναπαλαίωση διατηρητέου | €250.000 |

Άλλες ενεργές επιλογές στην ΕΕ

Ενεργά προγράμματα Golden Visa σε λειτουργία:

Πορτογαλία (επενδυτικά κεφάλαια / επιχείρηση, όχι real estate).
Ελλάδα (real estate ενεργό).
Ιταλία (επιχειρηματικά κεφάλαια / κρατικά ομόλογα).
Ουγγαρία (νέο πρόγραμμα 2024).
Λετονία, Μάλτα, Κύπρος (περιορισμένες επιλογές, αυστηρότεροι έλεγχοι).

Γιατί η Ελλάδα είναι η top επιλογή για επενδυτή ακινήτου

Μοναδικό λειτουργικό real estate route στις μεγάλες αγορές. Πορτογαλία και Ισπανία έχουν κλείσει τη συγκεκριμένη διαδρομή.
Σχετικά προσιτές τιμές κατοικίας (Αθήνα Νότια Q3 2025: ~€4.000/m²) έναντι Λισσαβόνας / Μαδρίτης.
Λειτουργικότητα ακινήτου ως μακροχρόνια ενοικιαζόμενο — επιτρέπεται μακροχρόνια μίσθωση (απαγορεύεται μόνο η βραχυχρόνια Airbnb).
Αύξηση αμερικανικού ενδιαφέροντος: εγκρίσεις από ΗΠΑ +49% YoY ως τέλος 2025 — η Ελλάδα έχει αναδειχθεί ως πρώτη επιλογή για Αμερικανούς επενδυτές μετά το κλείσιμο Πορτογαλίας/Ισπανίας.

Τι να προσέξεις πριν επενδύσεις

Όρια ζώνης: μη υποτιμάς. Η Ελληνική Αττική και τα μεγάλα νησιά απαιτούν €800k, όχι €400k.
Απαγόρευση Airbnb: το ακίνητο Golden Visa δεν επιτρέπεται να ενοικιάζεται βραχυχρόνια.
Χρόνοι έγκρισης: σήμερα ρεαλιστικά 4-12 μήνες (βλ. σχετικό άρθρο για ανάλυση backlog).
Πολιτικός κίνδυνος μελλοντικών αλλαγών: η ευρωπαϊκή τάση είναι σύσφιξη. Αν εξετάζεις, μη το αναβάλλεις χωρίς λόγο.

Συμπέρασμα

Η Ελλάδα είναι σήμερα η μοναδική μεγάλη ευρωπαϊκή αγορά όπου η Golden Visa παραμένει εφικτή μέσω ακινήτου. Αυτό την έχει καταστήσει την κορυφαία επιλογή για επενδυτές που θέλουν συνδυασμό residency + κατοχής ακινήτου — ιδίως από ΗΠΑ, Μέση Ανατολή και ΗΒ.

Πηγές:

Πληροφορίες ισχύος Μάιος 2026. Οι ρυθμίσεις των προγραμμάτων αλλάζουν συχνά — συμβουλεύσου εξειδικευμένο νομικό σύμβουλο πριν λάβεις απόφαση.